四川大成仓商业管理有限公司始创于2016年，扎根成都，拓展重庆，发展西南区域，为一家集商业地产运营、资产管理、工程装修、办公家具为一体的综合服务型企业，也是西南地区规模最大 、最早从事商业托管运营的公司之一。

大成仓一直坚持以“客户至上、诚实守信、团队作战、艰苦奋斗”为核心价值观，秉承“产品、效率、服务”的经营理念和“品质致胜、想你所想”的企业宗旨，专注服务于写字楼及租赁产业链，致力于为客户提供愉悦的办公空间。

图 ｜ 重庆环球金融中心

大成仓业务挑战

作为“二房东”模式的优秀探索者，大成仓的管理者经常要思考的问题有几个：企业的利润有多少？未来现金流又如何？留存了多少资产？这些留存的资产又该如何盘活？

当采用EXCEL表格与人工台账时，这些问题很难有人能给出正确的答案。因为难以实现数据穿透，这些只能展现出资产表面状态，很难追溯到全面、整体的持续性数据走势。大成仓管理层认为，数据应该是为人服务的，专业的玩家不应该忙碌于数据的收集与表面整理，而是要透析数据，发现问题、解决问题，判断真实资产情况。

另外，做Excel表格本身已经耗费了运营人员大量精力，导致很多运营员工对于深入研究的积极性并不高，在进一步数据处理时往往选择浅尝辄止。

资产管理数字化

工欲善其事，必先利其器。大成仓选择与匠人科技旗下资产管理系统CREAMS，通过匠人CREAMS资产评估可视化看板——数据舱，管理层就可以看到经营的全貌，可谓“一屏在手，运营全有”，实现资产运营健康度的全方位动态评估、监测。

匠人CREAMS数据驾驶舱将从海量大数据采集、清洗、挖掘得到的数据结果，以具体数字和指标为依托，通过专业设计的动态样式，可以增强数据的呈现效果，方便用户以更加直观的方式观察数据，进而发现数据中隐藏的信息，深入挖掘业务价值。

图 ｜ 匠人CREAMS数据舱-资产评估

更关键的是，为更好助力写字楼用数据指导资管优化，从收入和成本细化，匠人CREAMS已为商办地产的资产管理设计出38个专用的数据维度，写字楼管理层使用电脑/手机APP即可将整个资产包的走势、空置黑洞、租金的流失看得很清晰，用数据驱动智慧决策。

在这里与大家分享比较常用的5个数据指标。

1、计租率

计租率是在出租率的基础上增加了时间周期的概念，能够真实代表一个项目在一定周期里产生的租金收益。

计租率计算公式：计租率=（时间段内各合同计租天数x合同租赁数量）/（时间段内总天数✖房源总租赁数量）

假如A项目只有一个房间，空置到今年6月终于租出，表面来看，其出租率为100%，但从计租率角度来看，A项目在6月以前空置，基于年度计算，可能计租率不足50%。计租率侧重点是呈现周期内资产的出租效率与收益比，计租率越高，说明项目越优秀，反之说明有大量收益流失。

2、流转空置期

流转空置期与计租率息息相关，具体是指：从A公司搬离到B公司搬入的过程中，项目房源的空置天数。流转空置期直接反映了用户的需求点，以及产品与市场需求的匹配情况。

图 ｜ 匠人CREAMS清晰展示每一房源流转空置期

一个CREAMS系统用户公司将流转空置期纳入了其团队的绩效考核，规定超过15天会进行绩效扣除。在现如今市场行情下，一线人员更加明晰市场需求户型与交付情况，对于一些毛胚交付、冷门户型等竞争力较弱的产品，因为这样绩效制度设置，一线团队会主动与管理层交涉产品升级，由下而上倒逼管理层重新思考，提升产品的竞争力。

3、计租均价

计租均价是指在当前时间节点，所有计租面积的平均价格，这个数值可以帮助我们更系统直观地了解当下真实租金价格状况。我们常常会误判自己的招商价格，比如刚刚成交了几套5元的，就误以为项目均价已经涨到5元。

图 ｜ 匠人CREAMS实时更新项目计租均价

从计租均价角度计算真实数值后，会发现实际收益比我们想象的数据更低。此外，银行在评估资产状态时，也经常参考这个数据。

4、租金分布

在同一幢楼宇中，因为户型、位置等因素，价格往往高低不同。租金分布数据呈现了楼宇中具体的租金分布状况，以及不同价格段户型占比。

图 ｜ 匠人CREAMS实时更新项目计租均价

这个数据是为精细化运营准备的，大家可以根据租金分布数据对项目产品查漏补缺、逐个优化，提升整体租金收益。

5、合同到期分布与租期分布图

这两个数据维度可以辅助判断合同的到期高峰期与到期风险期，起到“风险预警”的作用。现如今板块竞争愈发激烈，把握好这两个关键数据，提前做好策略准备，可以避免贸然迎来流转高峰，被竞对挖走租客。

图 ｜ 合同到期监控图

数字化不仅是信息系统的升级或扩容，更是管理模式的一种变革，用数据思考、用数据说话、用数据追溯，用数据决策。